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          樓市橫盤 調控仍“嚴”字當頭
          中國證券報
          2018-12-21 11:11

          房企單月銷售業績同比連續下降、一線城市二手住宅價格連續數月環比下跌。時至年末,房地產行業種種跡象顯示,在限貸、限購、限售以及限價等多重組合拳下,房價上漲勢頭已被遏制。不過,房企11月發債規模井噴,碧桂園宣布重啟投資,近期個別地方微調政策,明年房地產調控是否會有新變化成為各方關注的焦點。多位地產業內人士預計,在“房住不炒”長期基調下,整體保持嚴調控態勢仍將是大概率事件,“穩健發展”仍是房地產行業關鍵詞。

          樓市進入下行通道

          新城控股高級副總裁歐陽捷認為,盡管房地產投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區間,但市場已出現下行信號,增速整體趨緩,銷售出現明顯壓力。房地產的重心在住宅市場,市場下行因素來自投機客全面退潮、首置客購房乏力、改善客出現觀望。

          中國證券報記者走訪北京市場獲悉,在馬家堡、回龍觀等二手房交易活躍的區域,不少中介門店一個月都成交不了一單,即使“剛需上車盤”也要大幅下調價格才可能成交。以往一房難求的西城學區房也出現了20萬-50萬元議價空間。一手房方面,下半年北京大量限價房上市,不少項目去化率不足20%,開發商不得不降價促銷以加快回款。

          國家統計局數據顯示,11月4個一線城市二手住宅銷售價格下降0.4%,降幅比上月擴大0.2個百分點。北京、上海、廣州和深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。房企銷售方面,盡管前11個月上市房企銷售金額整體仍處于高位,但已有多家企業近兩月單月銷售金額同比出現下滑。

          和碩機構首席分析師郭毅表示,目前市場進入筑底橫盤階段,價格下行成為市場趨勢。

          中信證券分析師陳聰指出,房地產基本面向下已確認。到2019年春節,大城市房價還有進一步下行壓力,新房市場銷售壓力還將持續存在,其中小城市的降幅可能更明顯。單月看,土地購置面積增速已連續三個月下滑,房地產開發投資增長長期難以持續。

          限購限貸限售不會大面積取消

          近期,山東菏澤等部分地區調整房地產調控政策。中原地產研究中心統計數據顯示,11月以來發布的樓市調控政策基本以落實之前政策為主。

          多名業內人士認為,融資方面,房企融資環境在逐步改善,部分城市按揭貸款利率下調且放款周期縮短。郭毅認為,本輪調控中的主要抓手如限購、限貸、限售等不會大面積取消。

          中金公司首席經濟學家梁紅撰文指出,中國房地產周期的下行壓力在積聚。經歷了兩年高于預期的增長后,預計明年房地產投資同比增速可能降至-5%至-10%之間。

          確保市場平穩運行

          多位接受采訪的業內人士指出,在長期“房住不炒”基調和目前“一城一策”精準調控體系下,房價難以大幅波動,確保市場穩定運行仍將是下一階段調控重點。

          某中型上市房企高管表示,我國居民住房狀況目前已從絕對短缺進入提升居住環境質量階段。尤其在二三線城市,不少家庭已擁有多套房產。加之經過上一輪房地產去庫存后,居民杠桿率已明顯升高,繼續加杠桿空間不大。因此,從需求和購買力角度看,房地產市場不會出現大的波動。

          有業內人士也持類似觀點:居民有能力繼續加杠桿,但空間不大,尤其是三四線城市居民。如果進行全面刺激,將催生房地產泡沫。當前庫存水平不高,一旦房屋成交快速上漲,房價將面臨新的一輪上漲。

          中信證券研報指出,明年或推出更深度差別化住房信貸政策。例如,推出更深度差別化住房信貸手段,保障一部分應保障家庭住房信貸需求。

          歐陽捷認為,“房住不炒”仍是長期政策基調,調控不會退出。(記者 張玉潔)

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